初めに
2017年5月に改正された民法(債権法)が、2020年4月1日から,
施行されました。これまで問題になることが多かった、賃貸住宅の退去時の敷金の返還や原状回復義務の範囲が規定され、アパートなどの賃貸借に関するルールが明確になりました。適用されるのは2020年4月以降、新たに契約する物件の場合ですが、今後、賃貸住宅を借りたり契約を更新したりする際に備えて、内容を知っておこう。
経年変化については原状回復義務がないことが明記された
1896年(明治29年)以降、約120年にわたってほとんど改正されていなかった、民法の賃貸契約を含む債権関係の新規定が2020年4月1日に施行されました。主なものをまとめたのが下図です。現代社会に通用するようルールを明文化するなど、賃貸人と賃借人の間でトラブルになりやすかった点がクリアになりました。
| これまで | ４月１日以降の契約 | |
| 敷金 | 敷金の定義や敷金の返還請求権の発生時期に規定がなかった | 賃貸契約契約が終了した地点で、金銭債務を控除した金額を返還する |
| 現状合服義務 | 原状回復義務について明確で無かった | 賃貸物を受けとった後に生じた損傷には原状回復義務を負う。経年劣化については負わない |
| 修繕 | 修繕が必要でも勝手に。手を加えることは出来ない | 大家にと飲んでも期間内に所御膳されない、または逼迫した事情があるときは借主が修繕できる |
| 連帯保証人の債務範囲 | 責任を負う上限が明確でなかった | 負担の上限を明記しない契約は無効 |
| 設備の不具合 | 減額請求できるとされていた | 減額されると明記された |
中でも注目されているのが、敷金と原状回復義務。アパートやマンションなどの賃貸物件を借りる際、大家(賃貸人)へ敷金を預けるというのは多く見られる商習慣です。敷金は家賃の滞納に備えて預ける保証金のようなものですから、賃借人は退去時には返還されるものと考えます。ところが、原状回復費用と称して戻ってこないことも多く、賃貸住宅の敷金・原状回復トラブルについて毎年1万3000件前後の相談が寄せられているのです。
改正された民法では、賃借人はアパートやマンションを借りた後に生じた損傷について原状回復義務を負いますが、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことが明記されました。
通常損耗、経年変化にあたる例
- 家具の設置による床やカーペットのへこみ、設置跡
- テレビ、冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
- 地震で破損したガラス
- 鍵の取り替え(破損、鍵紛失のない場合)
通常損耗、経年変化にあたらない例
- 引っ越し作業で生じたひっかきキズ
- 日常の不適切な手入れ、もしくは用法違反による設備などの毀損
- タバコのヤニ、臭い
- 飼育ペットによる柱などのキズ、臭い
このように具体例を挙げていますから、今後はトラブルが少なくなるはずです。
敷金については、「返還時期＝賃貸借契約が終了して賃借物が返還された時点」と「返還額＝敷金額－金銭債務(未払いの賃料、原状回復費用など)」が明確になりました。
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